Alors que l’ONU a fait des “villes et communautés durables” l’un des 17 défis à relever pour sauver le monde, le secteur de l’immobilier est lui-même en plein bouleversement. De plus en plus, partout dans le monde, les organisations du secteur sont amenées à répondre de leurs engagements vers plus de responsabilités environnementales et sociétales. Et la France ne fait pas exception.

Dans l’Hexagone, c’est grâce à la réglementation environnementale RE2020, que le gouvernement compte faire bouger les choses. Cette nouvelle réglementation bouscule le secteur du BTP en mettant l’accent sur la performance énergétique et environnementale des bâtiments neufs. Comment ?

C’est ce que nous allons voir dans cet article.

Immobilier Bas Carbone : Contexte international 

Face à l’intensification de la crise climatique, nous assistons à l’émergence d’une nouvelle ère de responsabilité. Une ère où les organisations du secteur de l’immobilier doivent répondre à des attentes croissantes de leurs parties prenantes et de la société en général. Dans ce contexte, la façon dont elles abordent ces défis liés au développement durable devient cruciale.

Selon une étude menée par JLL en 2021 auprès de 221 investisseurs et 426 entreprises du secteur de l’immobilier, le niveau de maturité environnementale des acteurs serait en plein essor. 

Selon cette étude : 

• 19% des investisseurs ont déjà intégré la réduction des émissions carbone comme intégrante de leur stratégie, 39% des investisseurs sont en cours de virage stratégique plus durable et 42% n’ont pas encore entamé de transition. 
• 19% des entreprises ont déjà intégré la réduction des émissions carbone dans leur stratégie, 57% des entreprises sont en cours de virage stratégique plus durable et 24% n’ont pas encore entamé de transition. 

Le contexte environnemental français s’intègre évidemment dans ce contexte planétaire. Une majorité d’acteurs ont déjà entamé leur mutation stratégique ou sont en cours de mutation  (58% des investisseurs, 76% des entreprises). Cette étude met en lumière la naissance d’un nouvel ère,  l’ère de l’immobilier responsable et bas carbone. 

Immobilier Bas Carbone : Contexte français et RE2020

Le contexte de la RE2020 

L’Observatoire de l’immobilier durable (OID), une association à portée nationale et européenne, a publié en décembre 2022 son baromètre de l’immobilier responsable. Un rendez-vous incontournable pour suivre le niveau d’avancement des acteurs de l’immobilier sur les pratiques ESG (environnementales, sociales et de gouvernance).

Selon le dernier baromètre de l‘immobilier durable, le classement des enjeux environnementaux place les enjeux “Énergie et carbone” comme la priorité numéro 1. 93% des acteurs de l’immobilier de gestion se fixent un objectif lié à l’énergie et 90% un objectif en matière de réduction des émissions de gaz à effet de serre (GES). 

En parallèle (ou à l’origine) de ces prises de conscience, se trouvent les efforts demandés par le gouvernement et poussés par différentes réglementations. La RE2020, dernière en date, bouscule le secteur du BTP en mettant l’accent sur la performance énergétique et environnementale des bâtiments neufs. 

Elle oblige désormais les acteurs à adopter de nouvelles pratiques de conception et de construction plus durables, telles que : 

• l’utilisation de matériaux à faible impact carbone
• l’optimisation de l’orientation des bâtiments
• l’intégration des énergies renouvelables

Les enjeux de la RE2020 pour les acteurs de l’immobilier

Parmi ces nouveaux enjeux de la RE2020 – et selon le magazine Xpair – ce sont bien les surcoûts des études de la construction qui inquiètent dans l’application de cette réglementation. Avec notamment le calcul de l’indicateur carbone IcConstruction. 

En effet, pour l’atteinte des objectifs environnementaux obligatoires, le calcul de cet indicateur est une étape particulièrement fastidieuse et dimensionnante. Il doit prendre en compte l’impact carbone généré par l’ensemble des produits et équipements du bâtiment. Pour cela, l’ensemble des quantités de matières d’un projet immobilier sont associés à des données environnementales, elles-mêmes recensées dans une base de données gouvernementale (INIES), sur 50 ans.

Bon à savoir : 

La base de données INIES est un référentiel scientifique français centralisant les données environnementales et sanitaires des produits, équipements et services du secteur de la construction. Elle fournit des informations précises et vérifiées de nos industries pour faciliter l’analyse du cycle de vie des matériaux et l’évaluation de leurs impacts environnementaux.

Selon le dernier baromètre INIES 2022, le nombre de fiches de données environnementales et sanitaires (FDES) est en croissance (INIES compte désormais 676 086 références commerciales en 2022). Cette dynamique témoigne de l’intensification de la mutation du secteur.

RE2020 : quels impacts pour les acteurs du bâtiments ?

La Réglementation environnementale 2020 (RE2020) a des impacts significatifs sur les différents acteurs du secteur du bâtiment en France. 

Pour les maîtres d’ouvrage et les promoteurs immobiliers

Les maîtres d’ouvrage et les promoteurs immobiliers doivent désormais intégrer les exigences bas carbone de la RE2020 dans leurs projets de construction. Ces enjeux font émerger plusieurs axes de travail mais également plusieurs impératifs stratégiques impactant pour leur organisation tels que : 

• Respecter obligatoirement au minimum les objectifs seuil 2022 
• Garantir des engagements bas carbone RE2020 en phase concours 
• Définir des stratégies et objectifs en matière de développement durable (Pinel +, investissements auprès Industriels, construction hors site, trajectoire RSE etc.)
• Maîtriser les surcoûts liés aux choix des matériaux 
• Réaliser une veille permanente sur les matériaux 
• Suivre et piloter leur stratégie de développement durable

Pour les architectes 

Les architectes doivent adapter leurs pratiques de conception pour répondre aux exigences bas carbone de la RE2020. Désormais, la quantité de matière constitue un facteur dimensionnant pour l’atteinte des objectifs réglementaires. L’architecte se veut donc être l’un des acteurs à l’origine de la création de matière et partie prenante du choix des matériaux. Ces nouvelles implications sont à l’origine de plusieurs prises de conscience comme notamment : 

• Contribuer dès les premières esquisses aux enjeux bas carbone
• Intégrer les bonnes matérialités dans les réflexions architecturales
• Opter pour des morphologies ou des modifications morphologiques favorables
• Suivre l’impact de chacune de leur modification
• Fluidifier les échanges avec les équipes de MOE pour atteindre les objectifs projet

Pour les bureaux d’études 

Les bureaux d’études, tout comme les architectes, doivent également adapter leurs pratiques pour répondre aux exigences bas carbone de la RE2020. En tant que spécialistes techniques dans la conception et la réalisation de projets de construction, ils jouent un rôle clé dans l’évaluation et l’optimisation des performances environnementales des bâtiments. Ces impératifs techniques et réglementaires nécessitent de nouveaux impératifs de travail non négligeables : 

• Récupérer ou générer des quantitatifs fiables dès les premières esquisses 
• Comprendre rapidement la vision architecturale du projet 
• Suivre les modifications et bien les intégrer au calcul 
• Faire preuve d’agilité sur les propositions de calcul et de variantes projet 
• Partager ses résultats de calcul à l’équipe projet de façon claire et incisive 

Pour les BIM Manager

Les BIM managers ont également un rôle crucial à jouer pour répondre aux exigences bas carbone de la RE2020. Ils sont responsables de la mise en place et de la gestion des processus BIM au sein des projets de construction, ce qui implique une collaboration étroite avec les architectes, les bureaux d’études et d’autres parties prenantes. Plusieurs nouveaux enjeux se rajoutent à leurs tâches usuelles de management BIM tel que : 

• Aider les acteurs dans la passation de données de quantitatifs
• Prendre en compte les différentes priorités des métiers liés au calcul d’impact carbone
• Proposer des méthodes adaptées à la temporalité projet
• Accompagner et guider les acteurs dans leurs manipulations logiciels (modélisation & calcul) 
• Lier maquette numérique et tableaux de bord d’impact carbone
• Monter en compétences sur les interopérabilités BEEM (Building Energy Environnementale Modeling)

Sous l’impulsion des gouvernements et des grandes instances internationales, les acteurs de l’immobilier sont amenés à adapter leurs pratiques, pour répondre à de nouveaux enjeux. Partout, de nouvelles réglementations voient le jour pour inciter les différents acteurs à réduire l’impact carbone des bâtiments. La RE2020 en France en est un parfait exemple. 

Une nouvelle réglementation qui a un fort impact sur les pratiques des différents acteurs de l’immobilier. Maîtres d’ouvrage, promoteurs, architectes, bureaux d’études, BIM managers… tout le monde est affecté.

Heureusement, de nouveaux standards et de nouveaux outils émergent pour accompagner tous les acteurs dans cette transition. C’est le cas de Time to Beem, une solution collaborative qui permet aux différents acteurs de piloter l’impact carbone d’un projet immobilier en temps réel. Parlons-en.