Seuil RE2028 : quels projets sont concernés selon la date de dépôt du permis ?

Le seuil RE2028 s’appliquera aux permis de construire déposés à partir du 1er janvier 2028. Pour un immeuble de logements, la valeur de départ de l’Ic construction (le résultat carbone du bâtiment, en kilos de CO2 par m² sur 50 ans) passe alors de 650 à 580 kg eq. CO2/m², soit environ 11 % de moins. Les projets qui entrent aujourd’hui en faisabilité seront souvent déposés après cette date.

La question revient en effet dans nos échanges avec les maîtres d’ouvrage et les équipes de conception, sous plusieurs formes. Sur quel seuil caler une faisabilité qui sera déposée en 2028 ? Un permis racheté garde-t-il son seuil ? Un permis modificatif fait-il basculer le projet dans les nouvelles exigences ? Le seuil applicable dépend de la date de dépôt de la demande de permis.

Dans cet article, nous faisons le point :

• comment la date de dépôt fixe le seuil d’un projet ;
• ce qui change avec le seuil RE2028 ;
• sur quel seuil caler une faisabilité ;
• ce qui se passe en cas de rachat de permis, de permis modificatif ou de nouveau permis ;
• comment piloter le seuil dans votre ACV RE2020.

1. Comment la date de dépôt du permis fixe-t-elle le seuil RE2020 ?

La RE2020 a été conçue comme une trajectoire : ses exigences carbone se resserrent par étapes, pour les permis déposés à partir de 2022, de 2025, de 2028 puis de 2031. Pour savoir quelle étape s’applique à un projet, une seule date compte en effet : celle du dépôt de la demande de permis de construire. La date de l’étude, celle du chantier et celle de la livraison n’entrent pas en ligne de compte.

Cette date fixe en particulier la valeur de départ du seuil d’Ic construction, qui dépend aussi de l’usage du bâtiment. Le tableau ci-dessous reprend les quatre usages les plus courants.

Cette valeur de départ n’est en revanche pas encore le seuil de votre projet. Elle est en effet recalculée pour chaque bâtiment à l’aide de coefficients : surface, zone climatique, altitude, contraintes du terrain, et d’autres encore (voir notre définition des seuils RE2020). Deux immeubles de logements déposés la même année n’ont par conséquent pas exactement le même seuil, mais ils partent de la même base.

Depuis 2026, la RE2020 couvre par ailleurs de nouveaux usages tertiaires (hôtels, commerces, restaurants, établissements de santé, entre autres) pour les permis déposés depuis le 1er mai 2026, avec leurs propres valeurs. Le décret n° 2026-200, issu du rapport Rivaton, a de même ajusté plusieurs règles pour les permis déposés depuis le 1er juillet 2026 : nous l’avons détaillé dans notre décryptage du décret Rivaton.

2. Qu’est-ce qui change avec le seuil RE2028 ?

Pour les permis déposés à partir du 1er janvier 2028, la valeur de départ baisse de 10 à 12 % selon l’usage : de 530 à 475 pour une maison, de 650 à 580 pour un immeuble de logements, de 810 à 710 pour des bureaux et de 770 à 680 pour l’enseignement. Concrètement, un immeuble de logements dont le résultat se situe 10 % sous la valeur de départ du seuil RE2025 (585 contre 650) dépasse celle du seuil RE2028 (580).

Les données par défaut changent de rôle

La réglementation prévoit par ailleurs une modulation liée aux données environnementales par défaut, ces valeurs génériques et volontairement majorées que l’on utilise quand le produit réel n’a pas de fiche FDES. Pour les permis déposés de 2022 à 2024, cette modulation relevait le seuil des études qui en utilisaient beaucoup. Elle est neutralisée de 2025 à 2027. À partir de 2028, elle s’inverse : quand l’impact porté par les données par défaut dépasse une valeur de référence propre à chaque usage, le seuil du projet baisse.

Une étude bâtie en grande partie sur des données par défaut est donc doublement pénalisée avec le seuil RE2028 : son résultat est plus élevé, puisque ces valeurs sont majorées, et son seuil plus bas. Choisir tôt des produits documentés par une fiche devient par conséquent un levier direct de conformité, et plus seulement une question de précision.

L’ordre de grandeur à retenir

Pour un immeuble de logements, 70 kg eq. CO2/m² séparent la valeur de départ d’un permis déposé fin 2027 (650) de celle d’un permis déposé début 2028 (580). Sur 5 000 m² de surface de référence, cela représente 350 tonnes eq. CO2 de marge en moins sur la durée de vie du bâtiment, pour un dépôt décalé de quelques jours.

3. Sur quel seuil caler une faisabilité qui sera déposée en 2028 ?

Entre une étude de faisabilité et le dépôt du permis, il s’écoule en effet souvent de nombreux mois : choix de l’équipe de conception, esquisse, avant-projet, mises au point avec la collectivité. Une faisabilité menée aujourd’hui pour un permis visé fin 2027 peut ainsi glisser de quelques semaines au-delà du 1er janvier 2028, ce qui suffit à changer de seuil.

La règle de prudence consiste à caler la faisabilité sur le seuil de l’année de dépôt la plus probable, et à vérifier la marge par rapport au seuil suivant dès qu’un dépôt est prévu à moins d’un an d’une échéance. Pour un dépôt envisagé en 2027 par exemple, cela veut dire viser le seuil RE2025 et regarder dès maintenant ce qui manquerait pour tenir le seuil RE2028.

Le parti constructif (structure, façades, niveaux enterrés) se décide en faisabilité, alors qu’une ACV RE2020 classique n’arrive qu’une fois les métrés établis. Une pré-ACV menée dès cette phase, à partir de la morphologie du projet et de métrés générés dès la phase amont, permet de savoir si le parti tient le seuil visé avant de s’engager.

Exemple concret

Un promoteur étudie en faisabilité un immeuble d’une quarantaine de logements, avec un dépôt de permis prévu fin 2027. L’équipe lance une pré-ACV sur la morphologie du projet, avec deux hypothèses de date de dépôt. Le projet passe le seuil RE2025 avec une marge confortable, mais dépasse le seuil RE2028 de quelques pourcents. En comparant deux variantes de structure et de façade, elle retient celle qui tient les deux seuils, avant même l’esquisse. Si le dépôt glisse en 2028, le projet reste conforme sans reprise de conception.

4. Rachat de permis : quel seuil s’applique au projet racheté ?

Un permis de construire peut être transféré à un nouveau maître d’ouvrage, par exemple quand un promoteur rachète une opération déjà autorisée. Le permis transféré reste en effet le même permis : sa date de dépôt ne change pas, et le seuil applicable non plus. Un projet autorisé sur une demande déposée en 2024 reste soumis aux exigences de 2022 à 2024, même s’il est racheté en 2026 et construit en 2027.

Le risque vient en revanche des modifications. Un acquéreur reprend rarement un projet tel quel : il ajuste la typologie des logements, la façade, le nombre de niveaux ou le système constructif. Le seuil applicable dépend alors de la procédure : permis modificatif ou nouveau permis (voir la partie suivante).

Relire le RSEE avant de racheter

Un permis racheté s’accompagne de son ACV RE2020 et du RSEE, le récapitulatif standardisé d’étude environnementale déposé avec la demande. Avant de signer, il vaut la peine de le relire afin de vérifier la marge réelle par rapport au seuil, la part de données par défaut et les fiches qui ont pu disparaître de la base INIES depuis le dépôt. C’est cette marge qui dira si les modifications envisagées restent possibles sans sortir du seuil. Un lecteur de RSEE permet de faire ce contrôle à partir du fichier, sans ressaisir l’étude.

À l’achèvement des travaux, une nouvelle attestation vérifie que le bâtiment livré, avec les produits réellement posés, respecte toujours le seuil de son permis. Une marge entamée par des modifications successives peut par conséquent se révéler insuffisante au moment de la livraison.

5. Permis modificatif ou nouveau permis : qu’est-ce qui fait changer de seuil ?

Les services de l’État ont précisé la règle lors du passage de la RT2012 à la RE2020, dans une note juridique de la direction départementale des territoires du Haut-Rhin qui renvoie à la foire aux questions officielle. Un projet reste soumis au droit applicable à la date de dépôt du permis initial tant que ses modifications passent par un permis modificatif. Si les évolutions sont assez importantes pour imposer une nouvelle demande, le projet relève du droit applicable à la date de ce nouveau dépôt. Le même principe vaut pour chaque échéance de la RE2020.

Un permis modificatif suppose en effet que le projet reste globalement le même : le service instructeur apprécie au cas par cas si les changements restent proportionnés et si l’objet des travaux ne change pas fondamentalement. Ajouter des niveaux, changer d’usage ou revoir profondément l’implantation peut en revanche imposer un nouveau permis. À partir de 2028, ce basculement fait aussi changer de seuil.

Les autres situations qui imposent un nouveau dépôt

Un permis de construire est valable trois ans et peut être prolongé deux fois d’un an. Un projet dont les travaux n’ont pas commencé dans ces délais doit faire l’objet d’une nouvelle demande, déposée sous les règles du moment. C’est un point à surveiller en particulier pour les opérations à l’arrêt, que l’on retrouve souvent dans les rachats.

Ce que ça change concrètement

Avant de modifier un projet autorisé, posez deux questions. La modification passe-t-elle par un permis modificatif ? L’ACV RE2020 tient-elle toujours le seuil du permis initial avec les changements envisagés ? Si la réponse à la première question est non, refaites le calcul sur le seuil de la nouvelle date de dépôt, seuil RE2028 compris, avant de vous engager sur un prix ou un calendrier.

6. Comment piloter le seuil dans votre ACV RE2020 ?

La date de dépôt est un paramètre de l’étude, au même titre que la localisation ou l’altitude.

Renseigner la date de dépôt la plus probable

Une étude calée sur une date de dépôt optimiste rassure en effet à tort. Renseignez la date que le planning rend la plus probable, et revenez dessus à chaque jalon : fin de faisabilité, fin d’esquisse, dépôt. Si le calendrier glisse au-delà d’une échéance, l’étude doit glisser avec lui.

Tester le seuil suivant tant que le calendrier n’est pas sûr

Tant que la date n’est pas arrêtée, comparez le projet aux deux seuils. Dupliquer l’étude et changer la date de dépôt suffit, à condition que l’outil recalcule le seuil du projet et non une simple valeur de départ. Vous voyez ainsi la marge réelle de chaque hypothèse, et les lots sur lesquels agir si le dépôt bascule en 2028.

Réduire la part de données par défaut avant 2028

Repérez les lots qui reposent sur des données par défaut et remplacez-les par des fiches du produit réel dès qu’il est connu, en commençant par ceux qui pèsent le plus (superstructure, façades, CVC). Même si c’est utile pour toutes les années de dépôt, cela devient indispensable pour le seuil RE2028, où ces données abaissent aussi la cible.

7. Anticiper le seuil RE2028 avec Time To Beem

Dans l’outil Time To Beem, la date de dépôt du permis fait partie des informations du projet, avec la localisation et l’altitude. La configuration RE2020 en découle automatiquement, et le tableau de bord affiche le résultat face aux seuils RE2025 et RE2028. Plusieurs fonctions servent directement l’anticipation :

• modifier la date de dépôt pour voir immédiatement le projet face au seuil suivant, recalculé par le moteur réglementaire ;
• dupliquer une estimation pour comparer deux variantes de structure ou de façade, avec l’écart lot par lot ;
• générer les métrés dès la faisabilité, à partir de plans PDF ou d’un modèle 3D, pour tester le parti constructif avant l’esquisse ;
• passer d’une configuration standard à une configuration optimisée, qui privilégie les fiches individuelles, et mesurer l’effet sur la part de données par défaut ;
• analyser le RSEE d’un permis racheté avec le module Pilote, qui signale les fiches par défaut, les fiches supprimées et l’écart au seuil.

Vous gardez la main sur chaque hypothèse : l’outil calcule, compare et signale, et l’équipe décide.

En somme, le seuil RE2028 concerne déjà les projets qui démarrent aujourd’hui. La date de dépôt fixe le seuil, un permis racheté garde le sien tant qu’il n’est pas remplacé par un nouveau permis, et un calendrier qui glisse peut faire changer de cible. Pour l’anticiper, testez le projet face au seuil suivant dès la faisabilité et réduisez tôt la part de données par défaut. Si vous souhaitez voir comment l’outil Time To Beem compare un projet aux seuils RE2025 et RE2028, nous vous le montrons lors d’une démonstration.

Merci d’avoir pris le temps de lire