Seuil RE2025 : combien de bâtiments livrés l’atteignent déjà ?
Par Matthieu LEMAIRE, Growth Marketer
Publié le 20/10/2026
11 min de lecture
Le guide Architecture et RE2025
Les seuils carbone 2025 et les leviers lot par lot : structure, second œuvre, équipements.
Télécharger le livre blancRéserver une démoSur les 111 741 bâtiments livrés recensés par l’OPEE, l’observatoire officiel de la RE2020, 70 % n’atteignent que le seuil RE2022. Le seuil RE2025 s’applique pourtant à tous les permis déposés depuis le 1er janvier 2025. Pour la première fois, la donnée publique permet de mesurer précisément cet écart, typologie par typologie et lot par lot, sur des bâtiments réellement construits et non sur des simulations.
Au programme de cet article
- ce que contient l’observatoire officiel de la RE2020, et ce qu’il ne contient pas ;
- la répartition réelle des bâtiments livrés face au seuil RE2025 ;
- les repères d’Ic construction par typologie, médiane et dispersion ;
- le poids carbone de chacun des 13 lots, en logement collectif et en bureau ;
- la façon d’utiliser ces repères sur un projet en cours.
1. Ce que contient l’OPEE, l’observatoire officiel de la RE2020
L’OPEE, Observatoire des Performances Énergétiques et Environnementales des bâtiments neufs, est opéré par le CSTB pour le compte du ministère de la Transition écologique. Pour obtenir son attestation RE2020, chaque maître d’ouvrage dépose le RSEE de son bâtiment sur le portail RE-Attestations. Ce fichier standardisé contient l’intégralité de l’étude, à savoir le volet énergétique et le volet environnemental. Le CSTB anonymise ces dépôts, écarte les doublons, contrôle leur cohérence, puis les publie.
Depuis le 6 août 2026, ce travail est disponible en open data sur data.gouv.fr, sous Licence Ouverte 2.0. Les données sont arrêtées au 31 décembre 2025 et la mise à jour est annuelle.
Les repères carbone disponibles jusqu’ici provenaient d’études de cas, de retours d’expérience ou de moyennes de bureaux d’études. De fait, ils décrivaient surtout des projets en conception. L’OPEE ne contient en revanche que des bâtiments au stade DAACT, c’est-à-dire achevés et déclarés conformes.
Sur la représentativité : 95 % des bâtiments du jeu de données sont des maisons individuelles. Le logement collectif compte environ 1 950 bâtiments validés, les bureaux environ 1 360, l’enseignement moins de 250. C’est suffisant pour établir des médianes solides par typologie et par zone climatique, pas pour des croisements très fins.
2. Seuil RE2025 : 70 % des bâtiments livrés n’y sont pas
En comparant l’Ic construction de chaque bâtiment aux seuils qui lui sont propres, on obtient la répartition suivante.
Niveau d’exigence atteint par les bâtiments livrés (Ic construction comparé aux seuils propres à chaque bâtiment)
| Niveau d’exigence atteint | Bâtiments | Part du parc |
|---|---|---|
| Seuil RE2022 seulement | 75 387 | 70 % |
| Seuil RE2025 | 22 208 | 21 % |
| Seuil RE2028 | 6 784 | 6 % |
| Seuil RE2031 | 3 089 | 3 % |
| Au-dessus du seuil RE2022 | 227 | 0,2 % |
Sept bâtiments livrés sur dix n’atteignent que le seuil RE2022. Le seuil RE2025 s’applique pourtant aux permis déposés depuis janvier 2025, et le seuil RE2028 arrive dans un peu plus de deux ans.
Cette part varie fortement selon la typologie. En recalculant pour chaque bâtiment livré le seuil qui lui serait applicable à chaque millésime, modulation comprise, on obtient la part de bâtiments qui le tiendraient.
Part des bâtiments livrés qui tiendraient chaque seuil futur, par typologie
| Typologie | Seuil RE2025 | Seuil RE2028 | Seuil RE2031 |
|---|---|---|---|
| Maison individuelle | 29 % | 9 % | 3 % |
| Logement collectif | 47 % | 19 % | 7 % |
| Bureau | 45 % | 24 % | 14 % |
| Enseignement primaire | 55 % | 33 % | 20 % |
| Enseignement secondaire | 60 % | 29 % | 18 % |
La maison individuelle, qui représente 95 % du parc et qui affiche l’empreinte la plus basse en valeur absolue, est la typologie la plus exposée au durcissement : moins d’un tiers des maisons livrées tiendraient le seuil RE2025, et à peine 3 % le seuil RE2031. Le tertiaire, dont l’empreinte est pourtant bien plus lourde, s’en sort mieux parce que ses seuils sont modulés plus généreusement.
3. Pourquoi cet écart n’est pas une contre-performance
Un bâtiment livré en 2024 ou en 2025 a obtenu son permis de construire deux à quatre ans plus tôt, à savoir sous le régime du seuil RE2022. Ces bâtiments sont donc parfaitement conformes à la réglementation qui leur était applicable.
Le chiffre mesure la distance entre la pratique constructive courante et l’exigence qui s’applique aujourd’hui. Il porte sur des bâtiments réels, avec leurs contraintes de budget, de site et de délai. Près d’un bâtiment sur trois (30 %) atteignait déjà le seuil RE2025 avant qu’il ne devienne obligatoire.
Les seuils réglementaires publiés sont des valeurs pivots, modulées ensuite pour chaque bâtiment selon sa surface, sa géométrie, sa zone climatique et ses contraintes de site. Le seuil réellement applicable est par conséquent souvent plus élevé que la valeur pivot affichée. Sur le parc observé, le seuil qui s’appliquait au dépôt du permis ressort en moyenne à 679 kgeq.CO2/m² pour la maison individuelle, 776 pour le logement collectif et 1 166 pour les bureaux. Recalculé au millésime RE2025 pour ces mêmes bâtiments, le seuil modulé descend à 569, 685 et 958, pour des valeurs pivots respectives de 530, 650 et 810.
Une équipe qui compare son projet à la seule valeur pivot peut se croire hors des clous alors qu’elle y est, ou l’inverse. Le seuil qui compte est celui que le calcul réglementaire produit pour le bâtiment concerné, pas la valeur du tableau.
4. L’Ic construction des bâtiments livrés, par typologie
Voici les médianes constatées sur les bâtiments livrés et validés, exprimées en kgeq.CO2 par mètre carré de surface de référence, sur cinquante ans. La plage courante correspond aux 10e et 90e percentiles, à savoir l’intervalle dans lequel se situent 80 % des bâtiments.
Ic construction des bâtiments livrés, en kgeq.CO2/m² sur 50 ans
| Typologie | Médiane | Plage courante | Seuil RE2025 modulé moyen |
|---|---|---|---|
| Maison individuelle | 596 | 503 à 699 | 569 |
| Logement collectif | 682 | 506 à 853 | 685 |
| Bureau | 945 | 599 à 1 305 | 958 |
| Enseignement primaire | 907 | 626 à 1 185 | 951 |
| Enseignement secondaire | 899 | 612 à 1 203 | 942 |
En logement collectif, la médiane observée, 682, se situe au niveau du seuil RE2025 modulé moyen, 685. Un projet collectif sur deux devra donc progresser.
En logement collectif, l’écart entre le premier et le dernier décile approche 350 kgeq.CO2/m², soit la moitié de la valeur médiane. Deux bâtiments de même typologie, livrés la même année, peuvent donc présenter des empreintes très éloignées. Cette dispersion montre que les leviers existent et qu’une partie du marché les actionne déjà.
Côté énergie, les médianes d’Ic énergie s’établissent à 54 pour les maisons, 117 pour le logement collectif et 87 pour les bureaux. La construction pèse donc plusieurs fois plus lourd que l’exploitation sur la durée de vie conventionnelle.
5. Le carbone des bâtiments livrés, lot par lot
L’OPEE publie le détail carbone par lot pour chaque bâtiment. Les poids médians ci-dessous sont exprimés en kgeq.CO2/m².
En logement collectif, la hiérarchie est stable :
- superstructure et maçonnerie, lot 3 : 149
- CVC, lot 8 : 81
- revêtements, lot 7 : 71
- façades et menuiseries extérieures, lot 6 : 65
- fondations et infrastructure, lot 2 : 52
- courant fort, lot 10 : 48, valeur forfaitaire
- cloisonnement et doublages, lot 5 : 48
En bureau, la hiérarchie s’inverse :
- CVC, lot 8 : 200
- superstructure, lot 3 : 130
- courant fort, lot 10 : 115, valeur forfaitaire
- façades, lot 6 : 70
Plus un bâtiment est technique, plus son carbone se déplace de la structure vers les équipements. En bureau, le seul lot CVC atteint 200 kgeq.CO2/m², soit une fois et demie la superstructure. Le lot courant fort affiche 115, mais il s’agit d’une valeur forfaitaire, identique pour 86 % des bureaux du parc : elle ne se pilote pas en conception, et nous l’écartons donc du raisonnement. Sur un bâtiment tertiaire, une stratégie de réduction concentrée sur le béton et l’ossature, pertinente en logement, laisse de côté le premier poste.
Sur un projet de bureaux, la qualité des données environnementales des équipements techniques, à savoir les PEP des groupes froids, des centrales de traitement d’air, des tableaux et des câbles, pèse davantage sur le résultat final que le choix du béton. Or ce sont précisément les lots où les données environnementales par défaut, pénalisantes par construction, sont les plus fréquemment utilisées, faute de fiche disponible ou de temps pour la chercher.
6. Logement collectif : par quels lots commencer pour tenir le seuil RE2025
Pour un projet de logement collectif dont l’Ic construction se situe au niveau de la médiane observée, à savoir 682, l’exercice consiste à trouver quelques dizaines de kgeq.CO2/m². Les repères par lot indiquent où les chercher en priorité, plutôt que de répartir les efforts uniformément.
En premier lieu, la superstructure concentre 149 kgeq.CO2/m² en médiane, soit plus d’un cinquième du total. C’est le premier gisement, et le plus contraint techniquement.
D’autre part, les lots de second œuvre cumulent souvent plus que la structure. Revêtements, cloisonnement et façades totalisent 184 kgeq.CO2/m² en médiane sur le collectif. Ces lots sont arbitrés plus tard dans le projet, donc plus facilement modifiables, même si chaque poste pris isolément paraît modeste.
Le lot CVC représente enfin 81 kgeq.CO2/m² en logement collectif, et il dépend directement du choix de vecteur énergétique. Ce choix se décide tôt et se rattrape mal.
Comparer utilement son projet à ces repères suppose de disposer de quantités fiables suffisamment tôt, alors que les métrés précis arrivent traditionnellement en fin de phase PRO. Time To Beem génère les métrés à partir du modèle 3D, l’équipe de conception gardant la main sur les quantités produites. Des quantités fiables dès la phase amont permettent de situer le projet dans la distribution avant que les choix structurants ne soient figés.
7. Les limites à connaître avant d’utiliser ces chiffres
La maille géographique la plus fine est la zone climatique. En effet, aucune adresse, parcelle ni coordonnée n’est publiée, et le département est masqué pour le logement collectif et les bureaux. Toute promesse de comparaison locale serait donc infondée.
Le jeu de données ne contient par ailleurs que des bâtiments achevés. Il ne dit rien de ce qui se conçoit actuellement, et reflétera l’effet du seuil RE2025 avec plusieurs années de décalage, à mesure que les permis déposés depuis 2025 seront livrés.
Les usages couverts se limitent pour l’instant à la maison individuelle, au logement collectif, au bureau et à l’enseignement primaire et secondaire. Les typologies entrées dans la RE2020 en 2026 apparaîtront dans une prochaine version.
Les attributs constructifs déclaratifs, tels que le type de structure ou d’isolation, sont enfin jugés peu fiables par le CSTB lui-même, la modalité « Autre » y étant dominante. À l’inverse, les indicateurs réglementaires, les lots et les générateurs principaux sont recalculés par le CSTB et fiables.
Ce qu’il faut retenir
Sur les bâtiments déjà livrés, 30 % atteignent ou dépassent le seuil RE2025 : la trajectoire est donc tenable. La donnée publique indique désormais où chercher les kilogrammes manquants, et cet endroit diffère selon la typologie : la superstructure en logement, les équipements techniques en bureau.
Pour s’en servir, il faut disposer de quantités fiables assez tôt pour que la comparaison serve encore à décider. C’est ce que nous construisons chez Time To Beem : nous pouvons vous le montrer sur l’un de vos projets, lors d’une démonstration personnalisée.
Source : OPEE, ministère de la Transition écologique et CSTB, jeu de données open data publié sur data.gouv.fr sous Licence Ouverte 2.0, données arrêtées au 31 décembre 2025.